El impuesto predial unificado es el tributo municipal que grava la propiedad o posesión de bienes inmuebles en Colombia — casas, apartamentos, lotes, locales, bodegas y demás construcciones.
¿Quién paga el impuesto predial en Colombia?
El propietario o poseedor del inmueble registrado ante la alcaldía del municipio donde está ubicado el bien.
¿Cómo se calcula el impuesto predial?
Base gravable × tarifa del municipio = impuesto a pagar
Donde:
- Base gravable: avalúo catastral del inmueble (fijado por el IGAC o los catastros descentralizados)
- Tarifa: entre 1 y 16 por mil del avalúo, según el municipio y el tipo de inmueble
¿Cuándo se paga el impuesto predial?
Las fechas varían por municipio. En Bogotá: primer semestre hasta julio, segundo semestre hasta noviembre (con descuento por pronto pago). Consulta las fechas exactas en la alcaldía o portal tributario de tu municipio.
Fuente: Ley 44 de 1990; Ley 1450 de 2011 (art. 23); dian.gov.co.
¿Qué es el impuesto predial unificado?
El impuesto predial unificado es un tributo municipal — no lo recauda la DIAN sino la Secretaría de Hacienda de cada municipio — que grava la propiedad, posesión o usufructo de inmuebles ubicados en el territorio colombiano.
Se llama “unificado” porque desde la Ley 44 de 1990 fusionó en un solo tributo lo que antes eran varios impuestos separados: el impuesto predial, el parque y arborización, el estratificación socioeconómica y la sobretasa al levantamiento catastral.
El predial es uno de los principales ingresos propios de los municipios colombianos y financia servicios públicos locales como educación, salud, infraestructura vial y seguridad.
¿Quién está obligado a pagar el impuesto predial?
Está obligado a pagar el predial quien tenga alguno de estos derechos sobre un inmueble ubicado en Colombia:
- Propietario: quien tiene título de propiedad inscrito en la oficina de registro de instrumentos públicos
- Poseedor: quien ejerce dominio sobre un inmueble sin título formal de propiedad (posesión de hecho)
- Usufructuario: quien tiene el derecho de uso y disfrute de un inmueble ajeno
Si el inmueble está arrendado, el propietario sigue siendo el responsable del predial — no el inquilino, salvo que el contrato de arrendamiento especifique lo contrario.
¿Sobre qué se calcula el impuesto predial?
La base gravable: el avalúo catastral
La base del impuesto predial es el avalúo catastral del inmueble — el valor asignado por la autoridad catastral (IGAC o catastros descentralizados como los de Bogotá, Medellín, Cali y Antioquia) con base en las características físicas del inmueble: área, materiales de construcción, ubicación, uso y demás factores.
El avalúo catastral puede ser inferior al valor comercial del inmueble. En Colombia existe un rezago histórico catastral — muchos inmuebles tienen avalúos que no reflejan su valor real de mercado. La Ley 1955 de 2019 y normativa posterior han impulsado la actualización catastral para que los avalúos se acerquen más al valor comercial.
¿Cómo saber el avalúo catastral de tu inmueble? Puedes consultarlo en el recibo del predial del año anterior, en la plataforma del IGAC (igac.gov.co) o en la Secretaría de Hacienda de tu municipio.
La tarifa: varía por municipio y tipo de inmueble
Cada municipio define sus tarifas dentro de los rangos permitidos por la ley:
| Tipo de inmueble | Rango de tarifa (por mil del avalúo) |
|---|---|
| Predios residenciales estratos 1 y 2 | 1 a 4 por mil |
| Predios residenciales estratos 3 y 4 | 4 a 8 por mil |
| Predios residenciales estratos 5 y 6 | 8 a 12 por mil |
| Predios comerciales e industriales | 8 a 16 por mil |
| Predios rurales | 1 a 4 por mil |
| Lotes urbanizables no urbanizados | Hasta 33 por mil |
| Predios abandonados o sin uso | Hasta 33 por mil |
Ejemplo de cálculo
Inmueble residencial estrato 3 en Bogotá con avalúo catastral de $200.000.000 y tarifa del 6 por mil:
$200.000.000 × 6/1.000 = $1.200.000 de impuesto predial anual
Descuentos por pronto pago
La mayoría de municipios ofrecen descuentos significativos por pagar el predial antes de cierta fecha:
- Bogotá: descuento del 10% si pagas en el primer trimestre del año
- Medellín: descuentos escalonados según la fecha de pago
- Otros municipios: entre 5% y 20% por pago anticipado
El descuento exacto varía cada año — consulta la Secretaría de Hacienda de tu municipio en enero para conocer las fechas y porcentajes de descuento vigentes.
¿Cómo saber cuánto debes de impuesto predial?
En Bogotá
En el portal de la Secretaría Distrital de Hacienda: shd.gov.co → Predial → Liquidar predial. Ingresa el número de chip del inmueble (que aparece en el recibo del año anterior) y el sistema genera la liquidación actualizada.
En otros municipios
Cada municipio tiene su propio sistema. Las opciones más comunes son:
- Portal web de la alcaldía o Secretaría de Hacienda
- Línea telefónica de atención tributaria municipal
- Puntos de atención presencial en la alcaldía
- En bancos autorizados (algunos generan el recibo directamente)
¿Qué pasa si no pago el impuesto predial?
El no pago del predial genera:
- Intereses de mora: a la tasa de mora que fije el municipio (generalmente equivalente a la tasa de mora tributaria nacional)
- Sanciones: algunos municipios aplican sanciones adicionales por mora prolongada
- Proceso de cobro coactivo: si la deuda acumula varios años, la alcaldía puede iniciar un proceso de embargo y remate del inmueble para recuperar la deuda
Además, una deuda de predial puede impedir el levantamiento de una hipoteca, la venta del inmueble o trámites de herencia.
Exenciones del impuesto predial
Algunas propiedades pueden estar exentas total o parcialmente del predial, según la normativa de cada municipio:
- Predios de entidades de educación oficial
- Inmuebles de la Iglesia Católica destinados al culto
- Predios de juntas de acción comunal
- Predios rurales con uso agrícola o ganadero en ciertos municipios
- Inmuebles de adultos mayores de bajos ingresos (en algunos municipios)
Consulta las exenciones específicas en la Secretaría de Hacienda de tu municipio — varían significativamente de un lugar a otro.
El impuesto predial y la Ley de Catastro Multipropósito
La Ley 1955 de 2019 y el CONPES 3958 de 2019 impulsaron el catastro multipropósito en Colombia con el objetivo de actualizar todos los avalúos catastrales para que reflejen el valor real de mercado de los inmuebles. Esto ha implicado aumentos significativos del predial en municipios que tenían avalúos muy desactualizados.
El proceso de actualización catastral se realiza gradualmente municipio a municipio. Cuando el catastro de tu municipio se actualice, el predial puede aumentar considerablemente si el avalúo era muy inferior al valor comercial.
Preguntas frecuentes sobre el impuesto predial
¿El predial se paga anualmente o mensualmente?
Anualmente. Se paga una vez al año, aunque algunos municipios permiten el pago en dos cuotas semestrales.
¿Si vendo el inmueble en mitad del año, quién paga el predial de ese año?
Generalmente quien era propietario al 1 de enero paga todo el predial del año. La distribución entre comprador y vendedor es un acuerdo entre las partes en la escritura de compraventa.
¿El arrendatario paga el predial?
No es su obligación legal. El predial es responsabilidad del propietario. Sin embargo, el contrato de arrendamiento puede acordar que el arrendatario lo pague — en ese caso es una obligación contractual, no legal.
¿Cómo puedo impugnar el avalúo catastral si creo que es muy alto?
Puedes solicitar una revisión del avalúo ante el IGAC o la autoridad catastral de tu municipio. Si el avalúo se reduce, el predial también baja.
¿El predial de una empresa se puede deducir de renta?
Sí. El impuesto predial pagado sobre inmuebles utilizados en la actividad productora de renta es deducible del impuesto de renta como gasto tributario.
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Recursos oficiales
- IGAC (avalúos catastrales): igac.gov.co
- Predial Bogotá: shd.gov.co
- Predial Medellín: medellin.gov.co/hacienda
- Predial Cali: cali.gov.co/hacienda
Recuerda: dian.com.co es un sitio informativo independiente. Los impuestos municipales los administra cada alcaldía, no la DIAN.